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節税と利回りのアメリカ集合住宅投資のアドバイスならデュエットリサーチ株式会社

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節税と利回りのアメリカ不動産投資節税と利回りのアメリカ不動産投資

アメリカ中古集合賃貸住宅投資の魅力 -節税(注記)と利回り

  • デュエットリサーチの藤田直行です。(2016年12月改訂)

    私が日本国籍をお持ちの個人投資家様にご紹介するアメリカ中古集合賃貸住宅について、その安定的な利回りや節税効果の面から、アメリカ非居住者としてアメリカ中古集合賃貸住宅に投資する際にご注目いただきたいポイントは以下の5点です。

    (注記)
    2016年11月7日に会計検査院は平成27年度決算検査報告書を内閣に提出しました。
    その中で<国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の 減価償却費について>と題して、富裕層による海外中古不動産を利用した節税を可能としている現在の中古の建物に係る減価償却費のあり方を検討するよう財務省に求めています。
    海外不動産に係る税金の適用に関しては、専門家(税理士等)にご相談されることを強くお勧めいたします。


    1、アメリカ中古住宅市場特性

    日本の30倍の売買件数、新築と変わらぬ価格の中古も、日本の3倍も長持ち


    2、減価償却制度

    法定耐用年数越え多く短期償却可能、価格の80%が償却対象の建物部分


    3、銀行ローン

    物件の50-60%のローン借り入れ可能


    4、広いアメリカの中でも投資対象としてはどの地域が良いのか

    高値づかみしない、銀行ローンの付く都市選び


    5、中長期的なアメリカ賃貸集合住宅の需給の見通し

    人口が増加するアメリカ。中古賃貸の需要も増大。空室率5%以下




    ご意見・ご質問がございましたら、お気軽にデュエットリサーチ株式会社(TEL:03-4455-3984)迄ご連絡下さい。
  • 1. 巨大なアメリカ中古住宅市場 -日本の30倍以上のサイズで、長期にわたり資産価値が堅調

    先ずは事実認識から。

    2013年7月に発表されたアメリカ統計局調査(The US Census Bureau’s Housing Profile)によれば、一戸建て、集合住宅、モービルハウスを含む全ての戸数は全米で13,200万戸に及び、築年数中央値が40年、築年数15-54年が全体の55%、55-95+年が全体の31%を占めています。

    中古住宅の市場規模の厚みを明示する調査結果が出ています。

    即ち、新築、新古と考えられる築年数0-14年の住宅は、アメリカでは全体の14%に過ぎません。これはスクラップ・アンド・ビルドという文化に根ざし、中古では融資もつき難いという新築至上主義の日本とは対極を成すものです。

    事実、日本は新築住宅が年間100万戸以上に対し中古は20万戸を下回っており、住宅販売にしめる中古住宅の割合は14%にすぎないという新築偏重の市場です。

    因みに、アメリカの税制では、築年数に拘わらず建物部分の法定耐用年数は27.5年で、中古だからとって融資がつき難いということは全くなく、むしろ集合賃貸住宅の場合、新規開発案件に比べ中古の方が実績のある分、融資はつき易いのです。

    この夏、私も視察のため、シカゴ、デンバーを訪問しましたが、87人のノーベル賞受賞者を輩出しているシカゴ大学のあるハイド・パーク、ノースウェスタン大学のあるエバンストン辺りの古くからの文教住宅街は築年数で100年前後のものが多くありました。内装はと云うと、重厚な外観から想像もしえないほど21世紀の利便性を採り入れたものになっており快適かつ素敵な造りになっています。

    デンバーも同様で、キァピトル・ヒルという州議会議事堂近くの住宅街も築年数100年前後のものが立ち並んでいます。

    アメリカに関して云えば、中古資産の値上り率が新築に比べ劣るかといえば、決してそのようなことはなく、むしろレンガや石造りで、屋根も石、雨どいは銅といった当時の贅沢な素材で建造されているものが多く、現在の再調達原価で評価したものは不動産価格趨勢を50-100%上回るものも多いのです。即ち顕著に、再調達原価>不動産価格、という事例が多いのです。

    その分、維持管理をしっかり行い、内装に21世紀の利便性を採り入れたものは新築より資産性が高いことが一般的で、ここにアメリカの中古不動産市場の力強さが集約されると言ってもよいでしょう。
  • 2. 減価償却による節税 ‐現金収支上は利益が出る一方で、即ち、キャッシュフロープラスでも税務上は減価償却費という現金支出の発生しない費用計上により課税所得上の損失の取り込みが可能

    日本の税制は日本国内の居住者・内国法人に対して全世界所得課税主義を採用しています。その所得の源泉が国内であろうと国外であろうと全て課税の対象とします。ただし、国際的な二重課税の排除方法として外国税額控除方式を採用しています(所法44の2、95、所令93の2、221~226等、日米租税条約)。

    世界のどこの国でも所得が発生した場合に日本で申告・納税する義務があります。勿論、所得の源泉地においても申告納税義務があります。例えば、アメリカの場合、不動産所在地の州所得税(テキサス、フロリダ、ワシントン等、州所得税制が存在しない州は適用なし)並びに連邦税の申告義務(必須)が発生します。

    反対に海外所得がマイナスになった場合、個人による直接投資等、一定の要件がみたされれば、日本の源泉所得から海外所得のマイナスを差し引くことが出来ます。

    不動産投資においては、現金主義ベースの損益では利益が出ていても減価償却制度の活用により課税所得ベースでは損失となることがあります。税法では不動産価格の内、建物及び器具備品部分が減価償却対象資産として認められるためで、建物等の法定耐用年数をもとに減価償却することが認められます(減価償却資産の耐用年数等に関する省令第1条-中古資産の耐用年数等)。

    不動産所得は給与所得などほかの所得と損益通算が可能で、不動産で税務上マイナスが生じた際は、他の所得と不動産の損失を相殺できます。

    アメリカの住宅用不動産の特徴は建物部分の価値比率が高く、土地の価値率が低いことです。即ち、同じ1億円を投資するのでも、アメリカの場合は減価償却できる比率が高いわけです。日本では、土地部分が80%で建物部分は20%に過ぎませんが、アメリカではその逆で土地部分が20%で建物部分は80%が通常です。
  • 3. 銀行ローンの活用が可能

    先ずは現状認識から。

    リーマンショック後2010年ころまでは、極めて難しかった銀行による不動産担保ローンも、過剰/乱脈融資から正常化という脈絡において復活しています。しかし、正常化というのがポイントで、全く貸せない状況から、リスク査定をしっかり行いつつ融資審査プロセスを遂行していく、というスタンスに戻ったに過ぎません。

    特にリーマン後の世界は、過剰とも思えるくらいコンプライアンス部門、審査部門が復権し、物件の収益性を見るのに過去3年の損益計算書の提示に加え、詳細な賃借人台帳、固定資産税の査定書の提示が要求されます。更に、これら書類全てについて借入人本人のサインが要求されます。

    更に借入人本人自身の過去3年間の税務申告書や納税証明書から始まり、個人貸借対照表、損益計算書、同属会社の決算書、銀行/証券会社の残高証明書、ステイトメント(預金通帳)の提示が要求されます。

    リーマン前のノン・ドキュメント・ローンとは程遠い世界なのです。

    次に日本国籍でかつ非居住者の銀行借入が可能かについて見てみましょう。

    結論は極めて限定的な範囲でのみ可能であろうと云うことです。

    実際ハワイの始めから日本人を当て込んだ日本人向け開発案件を除いて、大半の銀行は非米国籍・非米国居住者には融資しません。

    私が知る限り、アメリカの4大銀行(ウェルズ・ファーゴ、JPモルガン・チェース、シティ、バンク・オブ・アメリカ)は全て非米国籍・非米国居住者には貸しません。

    これが現実です。

    しかしデュエット・リサーチの紹介があれば、非米国籍・非米国居住者にも貸しても良しとする銀行が2-3行存在します。

    銀行借入によるレバレッジの活用は、それが適正水準である限りは、投資家持分リターン(ROE)を最適化させるでしょう。

    ではレバレッジの適正水準はどの辺りかというと、実際のところこれは貸付銀行のコール(投資判断)になります。

    デュエット・リサーチが手掛けた非米国籍・非米国居住者の融資プログラムは、原則としてLTV(Loan to Value; 不動産価値に対する借入比率)は50%で、物件の収益性・グレード・リスク特性の程度により60%までの引き上げが可能というレベルで、物件の選択に間違いを犯さない限りストレスのないであろう水準です。

    因みにこの2-3行に共通しているのは、デット・カバレージ・レシオ(= Debt Coverage Ratio = Net Operating Income/Debt Service)で1.25は要求されるという事です。

    即ちカリフォルニアやニューヨークの物件でアメリカの長期債利回り(2014年8月19日現在で2.40%)を下回るようなキャップレートが多く観察されますが、このような物件の目論見書もオール・キャッシュの取引を前提としており、銀行も貸しませんし、ここに東西両海岸マーケットの特殊性というか、過熱感が見て取れます。
  • 4. アメリカの中のアメリカへの投資 -堅実な利回りの追求と空室率リスクの管理

    デュエット・リサーチの提案するアメリカ中古賃貸住宅投資は、高額物件の1戸買ではありません。

    ニューヨークのセントラルパーク沿いのマンションの1室を3億円で買うよりも、シカゴの郊外やデンバー市内、ミネアポリスの集合住宅たとえば、1戸当たり80平米のものを15戸、平均2000万円を15戸まとめて、3億円で1棟買います。

    その投資規律の背景は、共同投資家でもある銀行も納得し、融資がつき易い物件選択であること、過去の収益実績を十分に吟味し、需要が今後とも底堅いであろうこと、入居率が恒常的に95%は維持できるであろうこと、供給過剰リスクが回りの空き地状況、各地方行政のパーミット(新築許可)スタンスに照らし小さいであろうこと、近隣の雇用基盤の成長が今後も底堅いこと等々を徹底的に分析した上でのものです。それは綺麗な写真、イメージ図に惹かれて投資判断するのと対極にある、地味ではありますが堅実な投資規律です。

    デュエット・リサーチが選好/選択する物件と過熱感のある東西両海岸マーケットでは、純投資及び節税からの利回りがレバレッジ後で年率約10%は違うことでしょう。勿論、最終利回りは出口時の売却価格にも大きく左右される訳ですが、東西両海岸マーケットの現行のキャップレートは成長期待が過大に組み込まれており、少なくとも過去のイールド・スプレッド(キャップレートー米長期債利回り)の趨勢とその後の不動産価格の推移を見る限り、高値掴みリスクを過小評価することは出来ないであろう、と私は思うのです。

    特にこれは東西両海岸マーケットの買手が伝統的に洗練された投資家ではなく、中国人を中心とする、資産利回りを二の次とし、移民のアジェンダ、キャピタル・フライト等を重視する投資家が中心であろうという事実も見逃せません。

    デュエット・リサーチでは、安定的需要が見込める大学街の大学関係者、雇用基盤のしっかりした立地で大学をでて初めてのアパート、結婚して初めてのアパートとして安定した需要のある地域を選択しますので、空室リスクは小さく、セントラルパークのように半年間賃借人はゼロであったということはありません。
  • 5. 今後さらに、賃貸住宅はアメリカでより重要になる -堅調な需要が見込める

    アパート経営という場合、1)既存アパート間の競争、2)新規着工(新築アパート)との競争、3)持家との競争という3つの脅威を意識する必要があります。その上で、人口動態、雇用基盤の成長、供給要因を考慮する必要があります。

    日本とアメリカの集合住宅の空室率を比較すると、2010年時点で日本は約20%が空室に対し、アメリカは8%、更に、2013年9月時点ではわずか4.2%にさがっています。

    これら数字の説明要因は何か? 総じて云うと、アメリカの貸し手は緩やかながら貸付を拡大しているものの、審査基準は以前とは比べようもなく厳しく、多くのアメリカ人が賃貸という選択肢しか持ちえず、持家派から賃貸派という流れは構造的な変化であり、今後も恒常化するであろうと予測されます。

    加えてアメリカのベイビーブーマー(第2次世界大戦後ベトナム戦争激化前の出生世代)の子世代でもあるエコーブーマー又はジェレーションY世代の4人に3人は、賃貸派であり、住居のモビリティ(移動容易性)を重視する賃貸派であるトレンドも大きな説明要因でしょう(マーカス・ミリチャップ社(MMI-NYSE)調査)。

    アメリカ人の持家比率は2004年をピークに減少、69%から2013年には65%になっています。しかしこれは表面的な数値に過ぎず、実質的な銀行保有を考慮に入れると、持家比率は63%程度にしか過ぎず、これは1994年時の水準まで戻るわけです。

    また持家比率の減少は35歳以下の若年層に著しく、その半数は借家住まいです。その意味で彼らのライフスタイル選好の見極めも重要で、そこに有意義な物件選択規律が見出せます。

    余談ですが、今年大和ハウス工業はテキサス州フォートワース市で賃貸住宅事業を開始することを発表しました。1975年から1989生まれの7500万人の若年層、いわゆるジェネレーシォンY世代とその子供たち(ジェネレーシォンZ)を賃貸住宅の需要の中心と位置つけ、向こう15年ほどは賃貸住宅需要が旺盛と分析しています。いわゆる高級物件でなく、大学の教職員、学生、医療関係者のための賃貸アパートを供給するという点は、デュエット・リサーチの需要分析・地域選択の面で共通したものがあります。

【アメリカ集合賃貸住宅投資】

  • アメリカ集合賃貸住宅投資には以下のリスクが伴います。
  • リスク資産:アメリカ集合賃貸不動産はリスク資産です。アメリカ賃貸不動産投資には、価格変動リスク、流動性リスク、為替変動リスク、レバレッジ・リスク、資産/負債ミスマッチ・リスク、税務リスク、訴訟リスク等、様々なリスクが付随し、投資元本が何ら保証されるものではなく、また換金したい時に直ちに換金出来得る投資属性を持ちえません。アメリカ集合賃貸住宅投資は一般大衆投資家には不向な投資対象です。
  • 価格変動リスク:不動産価格は、空室率、家賃騰落率等の保有不動産の状況、人口動態、近隣の雇用基盤や供給状況、市場金利の変動、銀行等の貸付機関の与信姿勢、不動産市況等により変動します。投資元本は何等保証されるものではなく、価格下落により、損失を被り、投資元本が割り込むことが有り得ます。
  • 流動性リスク:アメリカ不動産の換金は、通常、売却の準備、交渉、契約の成立(アンダー・コントラクト)、精査期間を経て、クロージング(資金決済及び所有権の移転)という手続を経ます。売却の準備からクロージングまでは最低でも2-3ヶ月を要しますし、不動産市況によっては数年間も売れないことが有り得ます。
  • 為替変動リスク:アメリカ不動産投資は為替変動の影響を受けます。外国為替市場の変動により、日本円による投資成果は著しく変動する可能性があります。
  • レバレッジ・リスク:不動産買付資金を一部借入により調達する場合、レバレッジ効果により自己資金ベースの投資成果を拡大させる可能性を有する一方、購入不動産のキャッシュ・フローや時価等の動向によっては、貸付金融機関の管理下となり、キャッシュ・フローの使途制限、強制売却等、投資ガバナンスに大きな制約を受ける可能性があります。
  • 資産/負債ミスマッチ・リスク:不動産買付資金を一部借入により調達する場合、資産から得られる実質利回りの変化率と、負債の金利負担変化率が正の相関とならず、ミスマッチを生じさせる可能性があります。
  • 税務リスク:日本国税法及びアメリカ税制かつ日米租税条約の税務上の解釈は、全て現行法や過去の税務実例に基づくものであり、その文言、文言解釈における通説、判例等をベースにしており、将来の法改正等による偶発リスクは存在します。
  • 訴訟リスク:アメリカにおける集合住宅の大家には適用連邦法、不動産所在地の州法及び市町村による規制等に基づく法的義務が多く付帯されます。例えば、法令違反等の事実を知りつつ、何かしらのイベントが起きた場合、大家責任が問われ、訴訟に巻き込まれるリスクが存在します。

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